Free Joomla Templates by iPage Hosting

Квартиры в новостройках Москвы и области

Вторичная недвижимость в Москве и московской области

Загородная недвижимость в Московской области

Коммерческая недвижимость в Москве и Московской области

Что такое ипотека

Опубликовано: 30.04.2014

В основе ипотеки лежит такое понятие как залог недвижимости, то есть, в нашем случае, такой способ обеспечения кредита, при котором банк имеет право в случае его невозврата продать недвижимость, на покупку которой выдан кредит, и вернуть себе деньги обратно.

1. Что такое ипотека?

В основе ипотеки лежит такое понятие как залог недвижимости, то есть, в нашем случае, такой способ обеспечения кредита, при котором банк имеет право в случае его невозврата продать недвижимость, на покупку которой выдан кредит, и вернуть себе деньги обратно. Под словом «недвижимость» мы понимаем здесь квартиру в многоэтажном доме, далее «квартира». Особенности покупки других видов недвижимости, т.е. загородных домов, земли, коммерческой недвижимости, квартир в домах-новостройках требуют отдельного рассмотрения. При выдаче ипотечного кредита часто выпускается особый документ – закладная, которая как и договор купли-продажи недвижимости, подлежит обязательной государственной регистрации. При этом, в течение срока выплаты кредита Заемщик владеет квартирой (т.е. документы будут оформлены на его имя, а не на банк), он и его близкие могут пользоваться квартирой (т.е. жить в купленной на заемные средства квартире и зарегистрироваться там), но распоряжаться ею (то есть продавать, сдавать в аренду, закладывать еще раз и т.д.) заемщик может только с согласия банка-кредитора. Естественно, что после возврата кредита это ограничение снимается и права собственника на квартиру становятся полными, то есть такими, как если бы он купил ее, не беря деньги в долг. Естественно, что вернуть банку нужно не просто взятую в долг сумму, но и некоторый «интерес», который в настоящее время составляет 10-12 процентов от размера взятого кредита в год, если речь идет о валюте. Если кредит взят в рублях, то процентная ставка обычно несколько выше указанной. Кредитные средства могут быть выданы как заемщику для оплаты наличными через банковскую ячейку, так и продавцу - через аккредитив или в безналичной форме.Несмотря на множество программ, деньги в банке можно получить лишь двумя способами: заложив банку 1) свою квартиру, либо 2) квартиру, приобретаемую на заемные средства. В первом случае, полученные от банка средства могут быть потрачены на что угодно, а не только на покупку квартиры. Во втором случае (он более популярен), не обязательно закладывать что-либо, кроме квартиры, на покупку которой и взят кредит. Некоторые банки предлагают комбинацию из этих двух вариантов: заемщик получает кредит под залог покупаемой квартиры, но при определении условий кредитования учитывается, что у заемщика есть другая квартира, которую он в скором времени продаст (например, после ремонта в новой квартире) и отдаст часть кредита.

2. Чем отличаются банки друг от друга?

Банков, предоставляющих ипотечные кредиты, сейчас очень много, несколько десятков только в Москве. Они конкурируют между собой за клиента. Все они имеют по несколько программ кредитования¸ рассчитанных на различных заемщиков и различные объекты недвижимости. Эти программы имеют множество позиций, но основных только две: 1) кому давать (или не давать) кредит, 2) а если давать в долг, то сколько.

3. Кому дают деньги в долг?

Конечно, кредит дают тем, кто может его вернуть. В связи с этим основной вопрос для банка: как потенциальный заемщик может подтвердить свой доход. Казалось бы, какая разница? Ведь квартира в любом случае будет находиться в залоге у банка и в случае невозврата кредита ее можно будет продать и вернуть деньги. Но процедура эта довольно трудоемкая и несвойственная банку, поэтому ему проще не доводить дело до продажи квартиры, а внимательнее присмотреться к заемщику. При этом важны такие обстоятельства, как место жительства, семейное положение, место работы, должность и, главное, сколько он зарабатывает и как может это подтвердить. Ведь известно, что зачастую далеко не вся получаемая заемщиком зарплата проходит по официальным бухгалтерским каналам, а частично выдается в «конверте» и подтвердить ее не всегда заемщик может. Банки с пониманием подходят к такому положению, но считают эту неофициальную часть более рискованной с точки зрения выдачи кредита и, иногда, либо снижают сумму выдаваемого кредита, либо повышают процентную ставку. Следующей важнейшей позицией является тот непреложный факт, что заемщик не может тратить на погашение кредита весь свой ежемесячный доход. Обычно банки считают, что не более 30-40 процентов. Конечно, важен и срок, на который выдается кредит (обычно это 10 – 20 лет). Исходя из этих предпосылок, банк и определяет размер кредита и величину ежемесячных выплат. Производится это, конечно, не вручную, а автоматически, с помощью специальных компьютерных программ, именуемых калькуляторами. Калькуляторы доступны любому, обратившемуся на сайт банка. Следует добавить, что при определении размера кредита учитывается не только доход заемщика, но и его супруга (супруги) (иногда и неофициальных). Возможны и другие варианты, например, дети, родители и даже друзья.Вообще говоря, несмотря на то, что общий подход банков к возможности выдачи кредита тому или иному заемщику примерно одинаков, ипотечные программы каждого из них имеют свою специфику. Это касается таких вопросов, как- характер работы заемщика (наемный сотрудник, индивидуальный предприниматель, владелец бизнеса);- способ подтверждения доходов (справка из бухгалтерии, справка по форме банка, справка в свободной форме, собеседование);- объекты недвижимости, на покупку которых или под залог которых не выдаются кредиты (это могут быть «хрущевки», квартиры без центрального горячего водоснабжения, квартиры в домах-новостройках, коттеджи, земля, коммерческая недвижимость);- расходы, связанные с получением кредита;- возможность и условия досрочного погашения кредита и т.д.Эти и другие обстоятельства могут привести к тому, что условия предоставления кредита в конкретном банке для конкретного заемщика могут сильно отличаться от официально заявленных банком, вплоть до отказа в кредите без объяснения причин.Следует отметить, что для выбора банка-кредитора и конкретной программы кредитования, оптимальным образом удовлетворяющих требованиям конкретного заемщика, лучше обратиться к специалисту (ипотечному брокеру).

4. Сколько же можно получить?

В разных банках - по разному. Но если за отправную точку взять доход в 2500 долларов в месяц, то при сроке кредитования 15 лет размер предоставляемого кредита будет находиться в диапазоне 80-130 тыс. долларов США. Отсюда, кстати, ясно видно, что заемщик с таким совсем немаленьким доходом сегодня не может позволить себе купить по ипотеке даже однокомнатную квартиру в Москве, не вкладывая собственных средств.Нужно отметить, что условия предоставления ипотечных кредитов в Сбербанке сильно отличаются от всех остальных. Хотя размер выдаваемого кредита в Сбербанке на 20 – 30 процентов выше, чем у любого другого, но условия его предоставления существенно жестче: банк требует наличия поручителей и рассматривает только официально подтвержденный доход.

5. Сколько и как платить?

Прежде всего, нужно заметить, что существуют две формы платежа: дифференцированный и аннуитетный.В первом случае, основная сумма («тело кредита») возвращается равными долями, распределенными на весь срок кредита, а банковский процент берется от еще не выплаченного остатка кредита: в первый месяц эта часть платежа максимальная (остаток равен кредиту), а в последний месяц равна нулю (остаток равен нулю). Таким образом, кредит возвращается постоянно уменьшающимися платежами.Во втором случае, ежемесячные выплаты одинаковые на весь срок платежа. В них содержится как тело кредита, так и процент банка, причем структура такова, что в первое время платеж состоит, в основном, из процента банка, а в конце срока выплачивается преимущественно тело кредита, что, конечно, выгодно банку в случае расторжения договора или досрочного погашения кредита. Размер этих выплат вычисляется по специальной формуле, одинаковой для всех банков, использующих эту форму платежа. Для того чтобы ей воспользоваться, обычного калькулятора недостаточно, но в Интернете можно найти соответствующие таблицы. Подавляющее большинство банков использует эту форму платежа.Например, при кредите в размере 200000 долларов США, процентной ставке 10,5 и сроке кредитования 15 лет, ежемесячный аннуитетный платеж составляет 2211 долларов США.Преимущество первой формы платежа - в ее прозрачности, потому что каждый может вычислить размер платежа в любой месяц, пользуясь нехитрыми формулами. Кроме этого, общая сумма, выплачиваемая банку в течение всего срока кредитования, при дифференцированном платеже несколько ниже, чем при аннуитетном (процентов на 10). Недостатком дифференцированного платежа можно считать тот факт, что в первое время ежемесячный платеж большой, иногда на 30-40 процентов выше аннуитетного, что для некоторых заемщиков может быть непреодолимым препятствием. Недостатки и достоинства аннуитетного платежа вытекают из недостатков и достоинств дифференцированного.

6. Первое одобрение.

Через несколько дней после подачи заявки и предоставления необходимых документов заемщик получает от банка письменный ответ. Если ответ положительный, то в нем содержится максимальный размер предоставляемого кредита, величина процентной ставки, срок кредитования и срок действия данного одобрения. Если в этот срок уложиться не удалось (заемщик не смог подобрать квартиру), то одобрение можно продлить. При этом заемщику не обязательно брать всю указанную сумму, но воспользоваться большим кредитом он не сможет.

7. Поиск квартиры.

Теперь он может приступить к поиску квартиры так, как будто обещанная банком сумма у него уже в кармане. При поиске квартиры нужно исходить из ее стоимости, соответствия ограничениям банка-кредитора и, конечно, предпочтений заемщика. Кроме того, нужно согласовать с продавцом квартиры большое число мелких (и не очень) вопросов, составляющих суть работы риэлтора. Например, процедуру расчетов, возврат предоплаты в случае отказа банка или страховой компании, увязку нескольких сделок между собой (если в сделке участвуют несколько квартир), детали договора купли-продажи, особенности налогообложения и налоговые льготы продавца и покупателя и многое, многое другое. Суть этой работы заключается в том, чтобы без проблем и с полным соблюдением законодательства купить квартиру с помощью ипотечного кредита или, по крайней мере, не потерять внесенные продавцу в качестве предоплаты деньги. Задача значительно упрощается, если представителями продавца и покупателя являются известные риэлторские фирмы с большим опытом проведения ипотечных сделок. Им легче договориться.

8. Подготовка к сделке.

Для подготовки ипотечной сделки нужно произвести следующие действия:

8.1. Продавец предоставляет необходимые для сделки документы. Причем в случае ипотечной сделки кроме обычных документов и справок (документов, подтверждающих права собственности, справок из БТИ и ЕИРЦ) банку и страховой компании могут понадобиться и другие справки, например, о том, что дом не будет снесен, о прежних владельцах и жильцах квартиры и т.д.При этом риэлтерская фирма может получить и проанализировать большой объем дополнительной информации, что убережет заемщика от ненужных проблем в будущем.

8.2. Независимая оценочная компания, имеющая специальную лицензию, производит оценку квартиры. Именно стоимость квартиры, указанная в отчете об оценке, является отправной точкой для банка при определении величины кредита. Если банк не требует наличия собственных средств заемщика, то размер кредита будет равен оценочной стоимости, если требует – то размер кредита будет соответствующей долей от нее (обычно 80 – 90 процентов). При этом реальная цена, о которой договорились продавец и покупатель, может отличаться как в ту, так и в другую сторону от оценочной. Понятно, что покупателю выгоднее, чтобы оценочная стоимость была выше реальной (тогда кредит будет больше), но если об этом узнает продавец, то это может стать для него основанием для повышения цены.Конечно, определенный таким образом размер кредита не должен превышать максимальный, сообщенный заемщику при его первоначальном одобрении. Но вот фактически выдаваемая банком сумма по желанию заемщика может быть ниже той, которую готов дать банк.

8.3. Еще одним участником ипотечной сделки является страховая компания, поскольку страхование заложенной квартиры является обязательным. Обычно банк работает с небольшим числом оценочных и страховых компаний. Из этого числа заемщик может выбирать. Если его что-либо не устраивает, например, размер страховой премии т.е. ежегодной платы за страховку (она, по его мнению, слишком велика) или оценочная стоимость квартиры (она слишком мала), он может обратиться к другим из предложенного банком списка.Обычно страховая компания осуществляет три обязательных вида страхования: 1) титульное страхование, т.е. страхование потери права собственности, 2) страхование квартиры от разрушения или повреждения и 3) страхование жизни и здоровья заемщика.Часто, если кредит большой или заемщику более 40 лет, он по требованию страховой компании должен пройти специальное медицинское обследование. Его результаты могут привести к повышению страховой премии или даже в отказе от страхования, что автоматически закрывает для заемщика путь к кредиту, по крайней мере, с этой страховой компанией. Следует добавить, что обязательное страхование производится в пользу банка, а не заемщика.

9. Сделка.

Сделка с использованием ипотечного кредита имеет существенные отличия от обычной. Прежде всего, подписанию покупателем и продавцом договора купли-продажи квартирыпредшествуют 1) подписание договора страхования между заемщиком и страховой компанией и 2) подписание кредитного договора и закладной между заемщиком и банком. Хотя основные условия страхования и выдачи кредита к этому моменту уже хорошо известны заемщику, но ему не повредит заранее ознакомиться с этими документами, во избежание неприятных неожиданностей во время сделки и в процессе погашения кредита. На что следует еще раз обратить внимание?

9.1. В договоре страхования.

- Размер страховой премии, которую нужно будет выплачивать каждый год (в том числе сейчас) и ее возможное изменение с течением времени.

- Последствия наступления страхового случая. (Что будет, если...).

9.2. В кредитном договоре.

- Размер ежемесячных взносов по погашению кредита.

- Условия досрочного погашения кредита. Например, когда можно начать досрочно гасить кредит? Есть ли штрафы при досрочном погашении кредита, и каков их размер?

- Как досрочное погашение кредита влияет на оставшиеся выплаты: снижается размер выплат или сокращается их срок?

9.3. В договоре купли-продажи.

- Стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. Если в соответствии с законодательством продавец должен заплатить подоходный налог с полученной от продажи квартиры суммы, то он вполне может переложить эти расходы на покупателя, повысив в последний момент стоимость квартиры на эту величину;

9.4. В договоре аренды банковской ячейки (в том случае, если расчеты производятся наличными).

- Следует особо обратить внимание на все документы, которые необходимо предъявить в банке при доступе продавца к ячейке после государственной регистрации. Часто среди них бывает расписка продавца в получении денег, которую он не всегда хочет писать, поскольку эта сумма часто отличается от указанной в договоре купли-продажи.

9.5. Другие обстоятельства.

9.5.1. Поскольку банк выдает заемщику наличные средства в валюте кредита, то при желании продавца получить плату за продаваемую квартиру в другой валюте, возможны потери при ее конвертации. Наиболее частый случай (особенно в последнее время): кредит выдается в долларах США, а продавец хочет получить рубли, потому что они дорожают.

9.5.2. Поскольку расчеты в обязательном порядке производятся через депозитарную ячейку банка-кредитора, то при наличии нескольких квартир в цепочке расчеты и по другим сделкам должны производиться в депозитарии этого же банка, что не всегда удобно другим продавцам.

9.5.3. Если в цепочке есть еще один ипотечный кредит, то одновременные расчеты возможны только в том случае, если это кредит того же банка и, желательно, выдаваемый в том же офисе этого банка, поскольку банк не всегда может или хочет согласовывать работу своих офисов.

10. Сделка прошла. Что дальше?
Заемщик становится собственником квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи и закладной. После подписания акта передачи квартиры от прежнего владельца к новому, этот договор является основанием для вселения в квартиру заемщика и его родных и регистрации их на новом месте. В этом смысле ипотечный покупатель ничем не отличается от обычного. Однако среди проблем, которые могут возникнуть после сделки, есть и специфически ипотечные. Главные среди них - досрочное погашение кредита, рефинансирование кредита и продажа квартиры, еще находящейся в залоге у банка.

Просмотров: 2594